第18回：【一物五価】不動産の価格は5種類に分類できる

記事のポイント

不動産価格の特性を理解しよう

不動産価格は一物五価と呼ばれており（一般的に公示価格と基準地価格を合わせて一物四価と呼ばれることも）、不動産価格査定を行ううえで参考にされます。5種類の中で、案件ごとに必要となる価格が異なるので、それぞれの価格の特性を理解しましょう。

国土交通省が地価公示法に基づいて公示する標準地の価格です。地域相場を把握するのに利用できますが、土地ごとの個別的要因は反映されていません。公示地価は国土交通省の「土地総合情報システム」で確認できます。

公示

公の機関が一般の人に向けて公表すること

標準地

土地鑑定委員会が自然的および社会的条件から見て類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況・環境等が通常と認められた土地

都道府県が発表するもので、公示価格と同様に地域相場を把握するうえでの参考になります。基準日が公示価格などとは異なります。

国税庁が発表する道路に面する宅地1㎡あたりの土地計価額のことです。公示価格の80％が水準と言われています。相続税・贈与税の算定する基準や、金融機関が不動座す保をする際に用いる価格になるなど、重要なものです。国税庁のサイトにある「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で路線価を確認できます。

市区町村が算定する固定資産税と都市計画税（合わせて固都税と呼ぶ）を支払う際に基準となる価格です。3年に1度評価替えが行われます。評価替え前年の公示価格の80％が水準と言われています。

評価額は毎年、春頃に不動産所有者に送付される「納税通知書」もしくは市区町村役場の窓口で取得できる「評価証明書」で確認できます。不動産の購入時の登録免許税や不動産取得税の算定基準にもなるため、資金計画を行ううえで把握しておくべき価格です。

実際に不動産が取引される際に、いくらで売却できるかを評価した時価のことです。土地や建物の状況はもちろん、心理的瑕疵や債務整理などの個別事情もすべて考慮する必要があります。

	公表主体	公表時期	基準日	目的
公示価格	国土交通省	毎年3月頃	1月1日	土地取引の指標
基準地価格	都道府県	毎年9月頃	7月1日	土地取引の指標
路線価	国税庁	毎年7月頃	1月1日	相続税の算出公示価格の80％
固定資産税評価	市町村	4月頃（3年ごと）	1月1日	固都税の算出公示価格の70％
実勢価格	レインズ国土交通省	登録されれば	取引都度所有権移転日	実際の売買価格取引の透明化

まとめ