第81回：3つのステップで投資物件を分析する【不動産物件の市場調査】

記事のポイント

まずはエリアの特性を調査し、賃貸需要を把握する
空室がある場合は、その理由や改善の余地を検討する

分析で市場ニーズを把握する

投資物件として適切かどうか、次の 3 つのステップで市場ニーズなどを把握して分析します。

ステップ1：市場調査

まずはエリアの特性を把握します。用途地域や住民の層によって賃貸需要は大きく変わります。

はじめてのエリアや相場等がまったくわからないエリアでは、不動産のプロでも地元不動産業者数社に直接ヒアリングをします。机上のデータよりも現場の生の声が大切です。賃料相場や賃貸需要等に関しては、地元に精通した不動産会社の情報が最も信頼できます。

都市計画や開発予定等があると人の流れが一気に変わる可能性があるので、投資チャンスと捉えましょう。

住民の層

ファミリー層が多いのかのか単身者が多いのか

市場調査におけるチェックリスト

エリアの人口や世帯数
駅乗客数、電車の本数等
成約事例等
近隣の賃貸物件や賃料相場
主要都市までの所要時間や乗換回数
近隣での競合物件と空室率
近隣での建築計画や開発予定地等の調査
近隣環境等（コンビニやスーパー、商業施設等、商店街の有無や状況等）

ステップ2：物件調査

購入予定の物件の状況を調査します。特に容積率がオーバーしているなど現行の建築基準法と不適合の建築物（既存不適格建築物）の場合は、金融機関からの担保評価が出にくくなってしまいます。

物件調査におけるチェックリスト

現況の賃貸状況
建物維持管理状況（修繕が必要と思われる箇所がないか）
各部屋の日当たりや環境等
駐輪場、駐車場の有無
駅までの道のり
周辺環境等

ステップ3：現況分析と改善策等

退去リスクや近隣との比較をしながら賃料を分析します。レントロールを受け取り、空室が目立つようであれば「空室の理由」「募集は適正に行われているか」「改善の余地等はあるか」を検討しましょう。改善の余地等とは、用途変更やリノベーションによって賃貸ターゲットを変えてしまうことです。リノベーション費用はかかりますが、賃貸状況の改善や多少の賃料アップが見込めます。

ただし、売主から渡されるレントロールが必ずしも正しいとは限りません。悪意のある売主の場合、知人を一時的に入居させて、満室にしたり、リフォームが必要な部屋へ入室させないといった行動をとっている可能性もあるため要注意です。

余剰容積率や余剰敷地がある物件の場合、建物がどんなに古くても、将来的な建て替え時期まで保有し運営していき、キャピタルゲイン（転売益）を見越して投資するのもーつの方法です。不動産のプロが買取ってくれます。

レントロール

各部屋の賃料表のこと。賃貸契約期間やランニングコスト、空室の場合は募集賃料等が記載されています

余剰容積率

敷地で利用されていない容積率のこと。たとえば、400%に対して200％の建物しか建っていない場合、建て替えることで倍の建物が建てられる

余剩敷地

有効活用できる余地がある敷地

まとめ

用途地域や住民の層によって賃貸需要は変わる
都市計画等があると人の流れが変わるため、投資のチャンス
悪意のある売主は知人を利用して満室にしていることがある

＞＞第82回：表面利回りより実質利回りを重視する【不動産投資の収益計算方法】