＜＜第81回：3つのステップで投資物件を分析する【不動産物件の市場調査】
記事のポイント
- 販売図面に記載されているのは、たいていは表面利回り
- 実際に手元に入る金額から計算するのが実質利回り
表面利回りだけで判断するのは危険
利回りとは、投資した金額に対する1年あたりの収益の割合のことです。投資を判断する際の重要な目安になります。ただし、販売図面等には、たいてい表面利回りが記載されています。単純に家賃収入から購入価格を割っているだけなので、維持費等は考慮されていません。実際に手元に入ってくる割合とは異なるため、表面利回りだけで投資の判断をするのは危険です。表面利回りは、簡易的に計算する際にのみ利用しましょう。
表面利回りの計算式・計算方法【不動産物件＆不動産投資】
表面利回り＝年間賃料÷購入価格×100
例題（計算しよう）
物件価格5,000万円、年間家賃収入500万円
⇒500万円÷5,000万円×100＝10％
実質利回りは自身で計算する
年間の家賃収入から管理費や固都税、ローン支払額等を差し引いて計算すると、実際に毎月手元に入ってくる金額（税引前）がわかります。そこから購入価格と購入時の諸経費の合計を割って計算すると、「実質利回り」が算出できます。販売図面に実質利回りが記載されていることもありますが、ローンの支払額が考慮されていません。うのみにせずに自身で一度計算した方がいいでしょう。
実質利回りの計算式・計算方法【不動産物件＆不動産投資】
実質利回り＝（年間賃料ー年間経費）÷（購入価格ー購入諸経費）×100
例題（計算しよう）
物物件価格5,000万円、年間家賃収入500万円、年間経費250万円、購入諸費用300万円
⇒（500万円ー250万円）÷（5,000万円＋300万円）＝4.7％
年間でかかる費用（不動産投資）
| 毎月かかる費用 |
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| 毎年かかる費用 |
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| 定期的にかかってくる費用 |
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まとめ
- 表面利回りでは、維持費等は考慮されていない
- 表面利回りは簡易的に計算するときのみ利用する
- 販売図面に書かれている実質利回りをうのみにしてはいけない
＞＞第83回：不動産投資で使う2つの指標とは【自己資本収益率】
