＜＜第58回：決済時は司法書士の立会いのもと行われる【不動産物件決済当日の流れ】
記事のポイント
- 決済が完了すると所有権が移転する
- 物件の引渡しが終わったら、まず部屋の設備を確認する
引渡し日時が重要
不動産売買契約書の条文には、「売買代金を全額支出うと同時に所有権が移転する」と記載があります。つまり、所有権移転登記申請手続き時ではなく、決済が完了（売買代金全額を売主が受領）した時点で、契約上は物件の引渡しが完了したということです。所有権は売主から買主へ移転されています。決済が終わったら、物件の引渡し確認書を記入します。これは、売主から買主へ所有権が移転した時点を明確にするためです。引渡した日時（決済が完了した時間）は非常に重要なので、必ず記入しましょう。
契約書には「引渡し前の滅失毀損」の条文があるため、引渡し前までに天災地変等で建物倒壊等した場合は契約が解除されます。逆に決済が完了した時点で物件を引渡し所有権が移転したことになるので、仮に司法書士の登記申請手続き前に天災地変等で建物が倒壊されたとしても、契約解除はできないことになります。
所有権登記申請
売買等で登記記録上の所有者が変更になった際に法務局に登記の変更を行う手続きのこと
引渡し前の滅失毁損
契約締結後の物件引渡し前に売主でも買主の責任でもない天災地変等により物件が滅失や毀損等されること。この場合、補修可能な場合は補修して引き渡すか契約解除となります
天災地変
地震や台風等の自然災害のこと
引渡し直後に確認すべきこと
物件の引渡しを終えたら、直後に部屋の設備をまずは確認します。事前に電気等の利用開始手続きをしておくと部屋の確認時に便利です。契約時に売主に記入してもらった「設備表」を元に設備の不具合等を確認していきます。個人間での不動産売買の場合は基本的に現状での引き渡しとなる場合が多いですが、設備の不具合等を保証してくれる場合もあるため、事前に確認しておくようにしましょう。
売主が宅建業者の場合は、契約不適合責任は引渡しから2年（新築住宅で建物主要構造部は10年）です。雨漏り等は瑕疵にあたるため、担保期間内に指摘します。設備部分に関しては、エアコン等の不具合は1年間保証するなど、独自にアフターサービス基準を設けていることがあります。決済時にアフターサービス基準書を売主から手渡されることがありますので、内容を確認しながら設備のチェックをしていきましょう。
決済・引渡し時の注意点
| 決済時の確認事項 |
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| 引渡し時の確認事項 |
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まとめ
- 物件の引渡し確認書には、引渡し日時を記入する
- 決済完了後に天変地変で建物が倒壊しても契約は解除されない
- 宅建業者には、独自に設備のアフターサービスを行うところもある
＞＞第60回：適合証明書の種類【フラット35適合証明書・耐震基準適合証明書】
