第44回：配偶者等の収入を合算して審査できる【住宅ローンの属性審査】

記事のポイント

「収入合算」や「ペアローン」を利用するとローンが借りられることも
収入合算には連帯保証のタイプと連帯債務のタイプがある

住宅ローン審査は収入合算等を上手に活用

住宅ローンは、借入者の収入によって借入額が決まります。借入者だけでは購入したい物件に対してローンを借りられる収入に満たない場合には、「収入合算」や「ペアローン」を利用するとローンが借りられることがあります。メリットやデメリットを見極めて利用しましょう。

収入合算

配偶者等の収入を合算して審査してもらうことです。各金融機関によって収入合算の要件等は異なります。基本的には同居する親族・子供・配偶者で収入が見込める1人が借入者の収入に1／2まで収入合算して審査してもらえます。また収入合算には、収入合算者が連帯保証になるケースと連帯債務となるケースがあります。

連帯保証人となるケースでは、借入者が主債務者となるため、不動産所有権も借入者の単独名義になります。主債務者がローンの支払いをできなくなった場合は、連帯保証人の収入合算者が支払わなければいけません。また、主債務者は自由に不動産を売買できますが、連帯保証人は売買することができません。

連帯債務者となるケースでは、借入者が主債務者ですが、収入合算者が連帯債務者となり1つのローンを連帯して払うことになるため、不動産所有権はそれぞれ持ち分を持つことになります。また住宅ローン控除もそれぞれ受けることができますが、団信は主債務者しか加入ができません。

収入合算とは

住宅ローン申込本人以外に配偶者や同居する家族等に収入がある場合に、申込者本人の年収と合算して住宅ローンを審査し借入すること

団信（団体信用生命保険）

住宅ローン申込者が死亡や高度障害等になった場合に、残りの住宅ローン債務を肩代わりしてもらえる保険のこと

ペアローン

1つの不動産に対して住宅ローンを2つにわけることです。たとえば、4000万円の不動産にたいして、夫2000万円、妻2000万円でそれぞれ住宅ローンを組みます。この場合、夫と妻がそれぞれ主債務者となるため住宅口ーン審査もそれぞれで出す必要があり、ローン手数料等もそれぞれかかります。1つの不動産に対して、夫婦それぞれ別々に住宅ローンを組むため、不動産持分もそれぞれ持つことになり住宅ローン控除もそれぞれ受けることができます。また、団信もそれぞれで加入することができます。

収入合算やペアローンの注意点

収入合算者のキャリアプラン等も考慮しましょう。たとえば、収入合算者が仕事をやめると、合算者の返済部分の負担が増えます。また、収入合算者の支払い分も負担することになるため、収入合算者から主債務者への贈与と
みなされて贈与税が課税される可能性も出てきます。

収入合算とペアローンのメリット

	収入合算		ペアローン
	連帯保証	連帯債務	ペアローン
ローン事務手数料等がそれぞれかかる	×	×	〇
ローン控除がそれぞれ受けられる	×	〇	〇
団信をそれぞれ受けられる	×	×	〇
持ち分をそれぞれ持つ	×	〇	〇

まとめ

借入先金融機関によって収入合算等の要件は異なる
ペアローンは、それぞれローン手数料が発生する
収入合算者のキャリアプラン等も考慮しながら利用する

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