記事のポイント
- ヒアリングで売主しか知らない情報を引き出す
- 現地や法務局などに行く前に売主の書類を確認する
売主の目的をヒアリングで引き出す
買主と売主との見解の違いからトラブルが発生することがあります。このような行き違いを避けるためには、売主からのヒアリングで、売主しか知らない情報を聞き出すことが大切です。まずは、「物件状況報告書（告知書）」、「付帯設備表」を売主に記載してもらうようにしましょう。重要事項説明書に添付して買主に説明する書類になります。
売却理由や残債等の確認も行いましょう。特に、売却由が買換えの場合は、契約書に引渡し猶予特約を付けるクースがあるので、必ず確認しましょう。また、現地や法務局などに調査に行く前に売主が所都ている書類を一通り確認すると、効率よく調査が行えます。
物件状況報告書
物件を引き渡す際の状態を明記する書類。売主が知りえる情報や瑕疵等をあらかじめ買主に伝えることで引渡し後のトラブルを防ぐ
付帯設備表
物件引き渡し時設備の状態を明記する書類。エアコンや給湯器等の有無や故障·不具合等·経年劣化等を記載することで、引き渡し後のトラブルを防ぐ
売主への確認書類チェックリスト
| 委任状 | 売主の委任状がないと役所等で「評価証明書」や「敷地内埋設図面」等を取得できない。効率よく調査を行うためにも、法務局に行く前には受け取っておいたほうがよい |
|---|---|
| 登記識別情報（権利書） | 不動産の所有者が本人であるかどうかの確認と対象地との照合のために必要。現地調査の住所の参考になるため、事前に確認する |
| 納税通知書 | 固定資産税評価額が記載されているため必要。売主が紛失等して納税通知書が無い場合は、委任状で評価証明書を取得する。決済時に必要となる |
| 測量図等 | 特に隣地等との取り決め事項や越境等の覚書等を締結している場合は、必ず確認する |
| 住民票 | 登記記載の住所と現住所が異なる場合には、現住所とつながりがわかる住民票が決済時に必要となる |
| 戸籍の付表等の書類 | 売主が引越しを繰り返しており、登記住所と現住所の住民票とのつながりがわからない場合に必要となる |
| 謄本 | 所在や地番、不動産の大きさや所有者や権利関係等を調べることができる。調査では最新の謄本を取得する必要がある |
| 公図 | 登記簿に記載の所在地と現地とを照合する。分筆等があると地番や公図が変わるため、最新の公図が必要。ネットでも取得可能 |
| 購入時の契約書等 | 購入時の契約書にはその当時の所有者が書かれているので確認しておく。リフォームの履歴や契約内容なども把握することでトラブルを避けられる |
まとめ
- 宅地は「建物の敷地を目的とした」または「用途地域内」の土地
- 道路や公園などの公共施設の土地は宅地には該当しない
- 建物は雨風が防げ、土地に定着し、目的の機能を果たせる建造物
＞＞第22回：不動産購入時のマンション調査で確認するべきこと
