第91回：競売物件は安いがリスクに注意する【不動産投資での競売物件の買い方】

記事のポイント

3点セットは誰でも自由に閲覧できる
競売に入札する場合は、保証金を先に入金する

3点セットの閲覧方法

裁判所で競売が公告されると、3点セットを閲覧できるようになります。裁判所には競売物件の閲覧室があり、3点セットがファイルに閉じられているため、誰でも自由に閲覧できます。入札に必要な書類もここで受け取ります。裁判所の閲覧室に行かなくてもネットでダウンロードもできます。

入札する場合は、期日内に入札金額に印鑑証明もしくは住民票を添付して渡します。保証金も期間内に決められた口座に振り込む必要があります。保証金の入金が確認できないと入札は無効です。落札できなかった場合は保証金は返金されます。

保証金

競売物件の入札を行う際に納めなければならない決められた金額のこと。売却基準価格の2割程度とされており、落札できなかった場合は、収めた保証金は指定口座に返金されます

代金納付後の注意点

最高額入札者に売却許可がおりると、期日までに代金を納付するよう通知がくるため、入札代金および登記に必要な登録免許税を支払います。通常、登記の際は司法書士に手数料を支払いますが、競売では執行官が職権で登記手続きをするため手数料はかかりません。

代金が納付されると落札代金が抵当権設定者へ渡ります。抵当権設定者が複数いる場合は、登記簿謄本に記載されている順位によって配当が決まります。

また、所有権移転もされます。当然、落札者が物件の所有者ですが、鍵を裁判所から渡されるわけではありません。通常の売買の場合は売主から鍵を引き渡されますが、競売で落札した物件には鍵がないことが多いので、鍵業者を手配して解除します。物件によっては前所有者の残置物が放置されていることがありますが、落札者は残置物を勝手に処分できません。仮に勝手に処分すると、前所有者から訴えられる可能性もあります。占有者がいたり残置物がある場合は、裁判所へ明渡しの手続きをする必要があります。

残置物

競売で落札した物件は、あくまでも不動産です。落札した物件の残置物には家具や家電や生活雑貨等の動産があります。価値がないように思えるものでも法的手続きで処分することが必要です

競売のメリット·デメリット

メリット
市場価格よりも安く購入できる仲介手数料がかからない執行官が登記手続きを行うため、登記手数料はかからない
デメリット
3点セットを閲覧して判断しなければならない室内を実際に見ることができない落札して物件引渡し後に瑕疵があっても責任を負えない代金納付期限までに支払わないと保証金が没収されるローンを利用することは可能だが、通常の売買のようにローンが不承認だった場合の契約解除特約はない通常の売買のように重要事項説明や契約書はない占有者等の交渉をしなければならない現況調査報告書は専門用語が多い持分のみの競売、競売対象以外の物件が敷地内に存在する等のケースもあり、落札しても通常通りに利用できない可能性がある

まとめ

3点セットは裁判所の関覧室にファイルされている
競売では登記手続きのための手数料はかからない
競売物件の残置物を勝手に処理してはいけない

＞＞第92回：建物状況調査について契約書に記載する【不動産投資での中古物件購入】