第88回：物件購入の判断ポイント【不動産投資の経費】

記事のポイント

仕入れた物件情報を素早く判断する

不動産情報を仕入れても、その情報が使えるとは限りません。実際、数百件収集してやっと数件検討できる情報に巡り合えるかどうかといった割合です。

さらに、検討できる情報を見つけたら、事業として採算ベースに乗るかどうかはスピーディーに判断する必要があります。仕入れ業者はたくさんある業者の一つにすぎないため、レスポンスが遅いと、次から情報をもらいにくくなるからです。

物件を購入するか判断するためには、まずは仕入れた情報のエリアの特性や成約事例等を調べます。自社で扱っている不動産と合わなかったり、需要が見込めそうもないエリアであれば、すぐに購入を見送る判断がつきます。また、ユーザーが住宅ローンを組める物件かどうかも判断のポイントになります。

需要が見込めそうであれば、商品化後にいくらくらいで販売できるか予想を立てます。販売価格から事業費や、経費をさし引くことで、仕入れできる価格帯がある程度は決まります。実際の販売価格は条件交渉等で下がることもあるため、少し余裕を持ってシミュレートしましょう。

フラット35で住宅口ーンを組む場合、登記床面積70㎡以上が条件です。たとえば、建売住宅の不動産事業者が新築住宅を建てるのに、70㎡未満の新築住宅を建築しても需要が少なくなります

物件を商品化するまでの改修工事費や建築費等のこと

商品化後の販売予想価格×戸数≧仕入れ価格＋事業費＋諸経費等

事業者の種別	業務内容	検討する経費
買取再販業者	主にマンションや戸建てを仕入れてリフォーム等して付加価値をつけて市場で販売する	内装解体費リフォーム費用税金、借入金利等諸経費（仕入れ時、再販売時）営業利益
建売業者	土地等を仕入れて分割し、新築住戸を建築して販売する	解体費地盤改良土地造成分筆、測量建物建築諸経費（仕入れ時、販売時）営業利益
マンション開発業者	土地等を仕入れ、新築分譲マンションを企画して販売する	解体費地盤改良近隣対策建物建築諸経費（仕入れ時、販売時）販売経費（広告、営業、モデルルーム）営業利益

まとめ