第52回：契約解除の違約金は契約によって変わる【債務不履行】

記事のポイント

契約で取決めた期日を過ぎると債務不履行となる
約定期日が過ぎる前に当事者間で合意書を作成しておく

債務不履行の場合、契約解除が可能

売主または買主が債務不履行の場合は、自己の債務を履行し、契約解除ができます。買主の債務不履行とは、売主側が物件引渡しをいつでも可能な状態で準備しているにもかかわらず、期日を過ぎても代金を支払わないときのこと。売主の債務不履行とは代金をいつでも支払える状態で準備しているが期日を過ぎても物件を引き渡そうとしないときのことを指します。

債務とは

契約で取り決めた事項を相手方に履行する義務のこと

違約解除になったときの違約金

違約解除になった場合は、契約を解除するとともに相手方に契約で取り決めた違約金を請求できます。達約解除が認められるのは、相手が故意に債務を履行しなかった場合です。違約金の額に関しては契約書を作成する前に取り決めておきます。

契約解除一覧

解除理由	期日	違約金等	解除条件
手付解除	契約書で取り決めた日付	手付金の額	手付解除期日まで
ローン解除	契約書で取り決めた日付	なし	ローン不承認
違約解除	契約書で取り決めた日付	契約書で取り決めた金額	債務不履行
減失毀損	引き渡し前まで	修復し引き渡すか白紙解除	天災地変等
反社会勢力の排除	なし	売買代金の20%	契約関係者が反社会勢力の場合

期日を過ぎると違約金が発生する

手付解除やローン解除に関しては、期日を過ぎてからの製約解除の申し出は違約解除となり違約金が発生します。ただし、当事者間で合意の上で約定日を過ぎる前に、「契約の内容に関わらず期限を引き延ばす旨」の合意書を作成した場合は、契約書よりも合意書が優先されます。また、ローンを解除する場合、契約書に書かれた金融機関でなけれは、ローン解除特約が使えず違約金が発生します。

契約書における契約解除の記載箇所

約定日

契約書で売主と買主で取り決めた当事者間での債務履行する期日のこと

まとめ

売主・買主が債務不履行の場合は、違約解除となる
違約解除となった場合は、相手に違約金を請求できる
合意書を作成した場合は、契約書より合意書が優先される

＞＞第53回：瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる【不動産物件】