第56回：精算書類等の作成をする【決済時の準備書類】

記事のポイント

関東と関西では、固都税精算の起算日が異なる
フラット35利用の場合、適合証明書を取得しないと融資は実行できない

残代金・精算金等を計算する

決済日が確定し登記費用の見積を取得したら、残代金や買主が売主へ支払う精算金、および決済日に必要となる全額を確定させます。そして、決済日に支払うお金の振込と現金の内訳、必要金額の内訳（金種内訳）を、支払先等の関係者に確認して残金等内訳書を作成しておきます。

固都税の精算金に関しては、その年の精算起算日時点での所有者に納税通知書が送られてきます。売主側への納税通知書の送付前に決済する場合は、新しい所有者になったとしてもその年の納税義務者は売主となります。

残金等内訳書

決済日には残金振込先が2箇所必要だったり、売主からの手数料等が残代金から差引いて支払う必要があったりするので、予め残代金等内訳書を作成しておくことで当日あわてずに済む

精算起算日

精算の起算日が関東では1月1日なのに対し、関西では4月1日とする慣習がある

不動産物件の仲介会社は領収書を準備する

決済時には売主側から領収書を発行しますが、個人が領収書を発行する機会は滅多にありません。そのため、仲介会社の担当者が決済日までに領収書を作成して、決済当日に売主に記名押印をもらい、買主に渡す流れとなります。

マンションの精算書

マンションの場合は1カ月程度余裕を持って精算書を作成します。オーナーチェンジをするときは、買主が受け取る賃料精算書の作成も忘れないようにしましょう。

フラット35利用時に必要な書類

フラット35を利用する場合、建物が住宅金融支援機構の定めている技術的基準に達する必要があります。それを証明する書類がフラット35の適合証明書。ローンの本番査が通っても、適合証明書を取得できなければ融資は実行されません。適合証明書を取得するためには、建築士に依頼する必要があるため、別途費用がかかります。そもそも適合証明書が取得できない物件もあるためフラット35を利用する場合は、契約前に確認する必要があります。

適合証明書

国が定める技術的基準等に適合していることを証明する書類のこと

不動産豆知識

中古マンションらくらくフラット35を利用する

中古マンションの場合、「中古マンションらくらくフラット35」に登録されている物件は適合証明の検査を終えています。このサイトに登録済みの物件であれば、適合証明書の取得を省略できる場合があるため、事前に検索しておきましょう。もし、登録されていない場合は、敷地図・謄本・建築概要書を建築士に見せて費用を概算してもらいます。

売主、買主の必要書類

買主	住民票印鑑証明書実印身分証明書銀行届出通帳
売主	評価証明書印鑑証明書住民票身分証明書実印戸籍や付表等（登記記載の住所と住民票が異なる場合）

仲介会社が準備しておく書類

残代金領収書仲介手数料領収書引渡し確認書固定資産税・都市計画税の精算書および領収書残金等内訳書
マンションの場合	精算書（管理費・修繕積立金・固定資産税・賃料収入・水道料・ルーフバルコニーの使用料・その他毎月かかる料金）区分所有者変更通知書管理費等引落口座依頼書

まとめ

残金等の金種内訳は事前に確認しておく
領収書は売主に代わり仲介会社が準備しておく
適合証明書を取得するには建築士への依頼が必要

＞＞第57回：司法書士から登記見積書を取得する【不動産決済前の手続き】