記事のポイント
- 販売代理は売主と同じ立場で契約ができる
- 売主から代理手数料の上限を受け取ると買主からは受け取れない
売主に代わって直接買主と契約する
「代理」とは、所有者から委託を受けた宅建業者が所有者に代わって売買・賃貸する取引のことです。依頼者が宅建業者へ売買・賃貸の依頼をすること自体は、仲介と同じです。しかし、代理の場合は委任者から委託を受けた代理権限の範囲内で宅建業者が一任で契約締結することができます。売主と同じ立場として契約できるのです。
一方で、仲介の場合は宅建業者の一任で契約を進めることはできません。買主と売主の間を取り持って契約の間に入っているのにすぎないのです。たとえば、仲介の場合は買主が購入申し込みの意思表示をしたとしても、物件の所有者がその買主には売却したくないと意思表示すると契約できません。
販売代理と仲介の違いって？
販売代理手数料の上限
販売代理手数料にも、仲介手数料と同様に宅建業法による上限が定められています。ただし、仲介手数料は売主・買主の双方から受け取れる金額の上限が決まっていたのに対して、販売代理手数料は売主と買主の合計金額で上限が決まっています。上限金額は仲介手数料のちょうど2倍です。たとえば、売主から販売代理手数料の上限金額を受け取ったとしたら、買主からは代理手数料を受け取れないことになります。
仲介への手数料
販売代理であっても、買主側の仲介を通して契約することがあります。その際は、販売代理会社から仲介会社に対して手数料を支払うこともあります。仲介会社として販売代理店に携わったときは、手数料について確認しておきましょう。
販売代理手数料の上限
| 成約価格 | 販売代理手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 10% |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 8% |
| 400万円を超えた部分 | 6% |
販売代理手数料を計算しよう
成約価格が400万円を超える場合の上限
売主の手数料＋買主の手数料≦（成約価格×6%＋12万円）×消費税率
↓
200万円×（10％ー6％）＋200万円×（8％ー6％）＝12万円
例 題
成約価格2000万円：売主の手数料55万円
（2,000万円x6％＋12万円）x1.10＝145万2,000円（合計金額の上限）
145万2,000円-55万0,000円＝90万2,000円
まとめ
- 宅地は「建物の敷地を目的とした」または「用途地域内」の土地
- 道路や公園などの公共施設の土地は宅地には該当しない
- 建物は雨風が防げ、土地に定着し、目的の機能を果たせる建造物
