＜＜第54回：条件付契約で法的効力の発生日が変わる【解除条件付契約・停止条件付契約】
記事のポイント
- 決済の前に住宅ローン本審査を済ませておく
- 司法書士やローン担当者に事前に連絡する
不動産物件を決済する前に住宅ローンの本審査を済ませておく
契約が終わるといよいよ決済に移りますが、その前に済ませておくべきなのが買主の住宅ローンの本審査です。万が一、買主の住宅ローン本書査承認が下りなかった場合、契約自体が白紙解除になってしまうためです。決済のために行った業務がすべて無駄になってしまいます。ローンの本審査がおりた場合は、決済時に立ち会ってもらうことになるのでローン担当者の名前等を確認しておきましょう。
決済日・決済場所を調整する
住宅ローン本審査の承認が下りたら、まずは売主と買主で決済日を調整します。決済日には口ーンの金消契約や物件の登記も行うため、銀行や法務局が空いている平日に決済日を指定するケースがほとんどです。平日は売主も買主も仕事をしている場合も多いため、口ーン本審査が終わったらすぐに連絡しましょう。望ましいのは買主も売主も揃っていることですが、どうしても調整が難しい場合は委任状を売主か買主に書いてもらうことで、第三者が代わりに決済を行うこともあります。また、登記をお願いする司法書士、金消契約をお願するローン担当者にも事前に連絡をして、日程を調整します。
決済場所については、店舗のある都市銀行等でローンを組んだ場合は、その銀行の会議室など借りて、残代金の決済手続きを行います。ネット銀行の場合は店舗がないため不動産会社などで行うケースが多いようです。決済日と決済場所が決まったら、ローン契約をしている金融機関に連絡をし、金融機関との金消契約を締結する段取りに移りましょう。
法務局
登記をしたり登記簿を取得する場所。売買等により所有者等の変更がある場合には、司法書士に依頼し登記内容の変更を法務局に記録します。
不動産物件 決済までの流れ
STEP1（買主側）
買主の住宅ローン本審査承認⇒詳しくはこちら
（新築住宅の場合）土地家屋調査士に建物表示登記の依頼
（賃貸からの住替えの場合）賃貸解約連絡を管理会社へする
STEP2（買主側・売主側）
売主と買主で決済日・決済場所の調整（基本的に平日）
STEP3
決済日（融資実行日）を司法書士および金融機関に連絡
STEP4
決済時の必要書類を伝達し、準備してもらう（フラット35利用の場合）適合証明書の発行手続き
STEP5（買主側）
引越し日が確定したら、ライフラインの開通、引越し業者の手配
STEP6（買主側・売主側）
司法書士に登記関係依頼・登記見積書取得
（住宅ローンを組んだ銀行の指定司法書士の場合が多い）
STEP7（売主側）
売主の金融機関に抵当権抹消手続きの連絡
STEP8（買主側）
買主の銀行で住宅ローンの金消契約⇒詳しくはこちら
STEP9（買主側・売主側）
精算書作成・残代金等を計算して金種内訳（振込分、現金分の振り分け）を出し売主および買主に連絡
STEP10（買主側・売主側）
決済（引渡し）、住宅ローン実行
まとめ
- 住宅ローン本審査が下りないと、契約自体が白紙になる
- 決済日は銀行や登記所が空いている平日が指定されることが多い
- 決済場所には銀行の会議室が使用されることが多い
