＜＜第83回：不動産投資で使う2つの指標とは【自己資本収益率】
記事のポイント
- 家主自ら管理を行うと、手数料がかからなくなる
- 不動産会社に仲介を依頼しても、空室が続くようなら家主自ら動く
投資物件の管理は3つの業務に分けられる
投資物件を賃貸する場合、管理を家主自ら行うか、もしくは管理会社に委託します。委託する場合の手数料は賃料の5～10％が目安です。家主自ら管理を行えば、手数料がかからないため手取り収入が増えますが、時間に余裕がない場合、管理戸数がい場合は、プロの管理業者に依頼したほうが良いでしょう。さまざまなエリアで投資物件を所有している場合には、エリアごとに管理会社を選定する必要性があります。
不動産管理会社の得意分野を見極める
投資した不動産で安定的に収益を上げていくには、物件の仲介と管理が非常に重要です。もし、一つの業者に仲介と管理をまとめて依頼する場合、どちらをメインで行っているか確認します。仲介メインの業者は客付けは強いですが、業者手記等に時間がかかるとがあります。管理メインの業者は、客付けが多少弱くても、入居者トラブル等への対応力があります。どちらがより重要かは物件によって異なります。物件に合った業者に依頼しましょう。
賃貸物件管理の3つの業務
| 賃貸仲介業務 | 賃借人の客付け業務。不動産会社に依頼していても、空室が続くなら家主自ら動くようにする。たとえば、賃料を下げる、礼金をゼロにする等の対策が可能である。賃貸仲介の営業は歩合制で動いていることがある。その場合は、仲介手数料のほかに家主からAD（広告費）を出すことで、積極的に営業してくれる |
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| 賃貸管理(プロバティマネージメント) | 入居者等の連絡窓口となり、トラブル対応や業者の手配、契約更新等の業務を行う。投資物件の購入判断基準として管理会社の選定も重要である。管理会社の選定を間違えると、物件の価値が下がってしまう恐れがある。 |
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| 建物維持管理業務(ビルマネジメント) | 建物共有部の清掃、設備や建物自体の保守点検や維持管理等を行う。委託するときは、設備によって費用が変わる点に注意が必要。たとえば、エレベーターや受水槽の有無によって、保守点検費用が変わる。建物規模によっては消防設備点検も必要である。毎月の維持管理コストが変わると、「実質利回り」等も変わる。 |
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まとめ
- 管理を委託すると賃料の5～10パーセントの手数料がかかる
- 仲介手数料のほかに広告費を出すと、積極的に営業してくれる
- 建物維持管理を委託する場合は、設備によってコストが変わる
